Simple ou exclusif, quel mandat choisir ?

Vendre un logement avec le concours d’un agent immobilier nécessite la signature d’un mandat qui délimite les engagements réciproques.

Vous êtes sur le point de mettre en vente un bien immobilier et de confier cette mission à un agent immobilier. Pour intervenir dans la transaction, ce professionnel doit, au titre de la loi, détenir un mandat. Par ce dernier, vous lui donnez procuration pour effectuer toutes les actions nécessaires à la vente du bien (actions marketing, publicité, analyse des acquéreurs potentiels, visites du bien, négociations éventuelles, établissement de l’avant-contrat, suivi et accompagnement jusqu’à l’acte authentique…).

Deux types de mandats vous sont offerts : le mandat simple et le mandat exclusif.

Mandat simple

En optant pour ce contrat, peu engageant de part et d’autre, vous conservez une certaine liberté ; vous pouvez trouver un acheteur et mener les négociations par vos propres moyens, vous pouvez également confier la vente à plusieurs agences immobilières ainsi mises en concurrence.

Attention toutefois, dans ce dernier cas, les agences n'engageront que des moyens limités et vous n'aurez aucun interlocuteur véritablement responsable de vos intérêts.

Vous risquez également de perdre beaucoup de temps en visites d'acquéreurs mal ciblés…

 Mandat exclusif

Ce contrat est souvent jugé plus contraignant. Certes, vous vous engagez à ne pas confier de mandat à un autre intermédiaire et si vous trouvez vous-même un candidat, vous devrez l'adresser à votre agent immobilier pour qu'il effectue sa mission. Dans ce cas, cet agent vous fera, si c'est prévu au mandat, une réduction de sa commission.

Mais, avec un mandat exclusif, vous bénéficierez souvent d’un service de "Fichier Commun" qui permet à un grand nombre d'agences locales de proposer votre bien à leurs acquéreurs et de travailler en concours avec l’agent que vous avez mandaté. Celui-ci reste votre interlocuteur unique et veille à vos intérêts. Une chance à saisir pour vendre vite et mieux. Pour bénéficier de ce service, vérifiez que votre agent est membre d’un fichier commun (AMEPI).

 En bonne et due forme

Simple ou exclusif, le mandat doit spécifier clairement les caractéristiques du bien, la mission de l’intermédiaire (obligations, étendue des pouvoirs), le prix, le montant de la commission. La durée du mandat, librement fixée entre les parties, doit être indiquée, et si le mandat se poursuit par "tacite reconduction", celle-ci doit être limitée dans le temps. Le mandat exclusif peut être, quelle que soit sa durée, après une période initiale de 3 mois, résilié à tout moment par lettre recommandée AR avec préavis de 15 jours.

Des obligations respectives

La loi impose à l'agent immobilier un devoir de contrôle, d'information et de conseil, ainsi qu'une obligation de moyens. Il doit tout mettre en œuvre pour réussir sa mission. Vous ne pouvez pas le rendre responsable du non aboutissement de la vente, mais il ne peut prétendre à commission qu'en cas de succès.

Vous devez, de votre côté, vous engager à traiter avec tout acquéreur acceptant les conditions stipulées au mandat, présenté par votre agent immobilier.

En cas de mandat simple, vous devez conclure avec l’agent qui vous a le premier présenté un acquéreur à vos conditions. A défaut, cet agent pourrait réclamer sa commission. Ne tentez pas non plus de conclure la vente en direct avec un candidat présenté par une agence, sous peine d’être poursuivi par ce professionnel.

Qui paie la commission ?

En principe, la commission est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente. Si l'acquéreur est d'accord, rien n'interdit d’en décider autrement.

L'agent immobilier fixe librement son barème de commission qui doit être affiché en vitrine et dans ses locaux. Cette commission est généralement dégressive - plus le prix est élevé, moins le pourcentage est important -. Elle évolue généralement entre 4 et 8 % hors taxes du prix de vente. Si plusieurs agences participent à la vente (ce qui est fréquent pour les agences travaillant en fichier commun de mandats exclusifs), la commission prévue au mandat se répartit entre l’agent que vous avez mandaté et l’agence qui a trouvé l’acquéreur.

La commission n'est due que lors de la signature de l’acte authentique chez le Notaire.